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Revisado 12 de octubre de 2026

Real Decreto-ley 29/2026: qué cambia para propietarios no residentes

Desde el 8 de octubre de 2026, un alquiler de unos meses en España solo es un arrendamiento de vivienda temporal si el contrato recoge una causa real y acreditable que explique por qué el inquilino está fuera de su vivienda habitual, y la carga de la prueba recae en el arrendador. Si falta, el contrato se considera un arrendamiento de vivienda habitual desde el día de la firma. Para el propietario no residente que alquila por temporadas, este es el primer cambio que va a notar. Los cambios fiscales llegan después: el fin de la exención de IVA en las estancias de 30 noches o menos el 1 de diciembre de 2026 y una nueva escala de renta imputada desde 2027. El Congreso todavía tiene que convalidar el decreto.

Resumen

  • - Los contratos firmados antes del 8 de octubre mantienen su régimen hasta la fecha de fin pactada, pero no pueden prorrogarse. Una renovación queda sujeta a las nuevas reglas.
  • - Para una segunda vivienda vacía, nada cambia en el Modelo 210 de 2026. La renta imputada de 2027 pasa a una escala progresiva.
  • - Si alquila estancias de 30 noches o menos, el decreto suprime la exención de IVA el 1 de diciembre de 2026 y aplica el tipo reducido. La AEAT aún no ha publicado cómo lo aplicará y este caso queda fuera del alcance de Modelo 210 Desk: consulte a un gestor antes de esa fecha.
  • - El Congreso aún no ha convalidado el decreto. Actualizaremos esta página después de la votación.

Qué cambia según el uso del inmueble

Su situaciónQué cambiaDesdeEfecto en el Modelo 210Qué hacer ahora
Alquiler de unos meses (más de 31 días)El contrato debe recoger la causa real y acreditable por la que el inquilino está fuera de su vivienda habitual, y la carga de la prueba recae en el arrendador. Si falta, el contrato pasa a ser un arrendamiento de vivienda habitual desde la firma. Lo mismo ocurre desde el primer contrato si la estancia supera 12 meses sin justificación, o si se encadenan más de dos contratos temporales con el mismo inquilino. La garantía adicional se limita a una mensualidad. El inquilino puede irse pasado un mes con 10 días de preaviso. La renta de un nuevo contrato temporal sobre la misma vivienda no puede subir más que el IRAV. Las peticiones de reparación deben contestarse en un plazo de 5 días hábiles.Contratos firmados o renovados desde el 8 de octubre de 2026Los rendimientos del alquiler se declaran igual. Un contrato recalificado puede durar cinco años y sigue generando rendimientos.Antes de firmar o renovar, escriba la causa en el contrato y guarde la prueba. Al terminar, firme un acta de estado de la vivienda: sin ella, se presume que se devolvió en buen estado.
Alquiler por estancias de 30 noches o menosDesde el 1 de diciembre de 2026, el decreto suprime la exención de IVA de las viviendas amuebladas alquiladas por 30 noches o menos a un mismo arrendatario y aplica el tipo reducido, hoy del 10 %. La única excepción es la vivienda habitual del arrendador, que casi nunca cubre a un no residente. La AEAT anunció el cambio el 7 de octubre de 2026, pero aún no ha explicado cómo lo aplicará, por ejemplo en el alta y la facturación de un propietario no residente. En zonas de mercado residencial tensionado, los ayuntamientos pueden aplicar un recargo del IBI a las viviendas de uso turístico registradas de hasta el 50 %, que sube al 100 % para quien tenga dos o más y al 150 % para quien tenga cuatro o más.IVA: 1 de diciembre de 2026 según el texto del decreto. IBI: solo cuando el ayuntamiento apruebe una ordenanza, es decir, 2027 como pronto.Los rendimientos se siguen declarando en el Modelo 210, pero este caso queda fuera del alcance de Modelo 210 Desk: el alquiler turístico gestionado como actividad económica es un caso excluido.Antes del 1 de diciembre, pregunte a un gestor si el IVA se aplica a sus estancias y cómo serían el alta y la facturación.
Segunda vivienda sin alquilarPara 2026 se mantiene el 1,1 % cuando los valores catastrales se revisaron a partir de 2012. Desde 2027, el decreto sustituye la regla del 1,1 % / 2 % por una escala sobre la suma de valores catastrales: 1,1 % hasta 100.000 €, 1,5 % sobre los 400.000 € siguientes, 2 % sobre los 500.000 € siguientes y 3 % a partir de 1.000.000 €. La AEAT todavía no ha publicado cómo se aplica a los no residentes. En zonas de mercado residencial tensionado, el ayuntamiento puede aplicar un recargo del IBI de hasta el 50 % a una única vivienda vacía más de dos años sin causa justificada. La segunda residencia cuenta como causa justificada, salvo que lleve más de cuatro años vacía de forma continuada.Ejercicios 2026 y 2027La declaración de 2026, que se presenta entre el 1 de abril y el 31 de diciembre de 2027, usa el mismo método que antes. En la de 2027, que se presenta en 2028, la base puede cambiar, y la AEAT todavía no ha confirmado cómo se aplica la escala a los no residentes.Nada que hacer para 2026. Guarde el recibo del IBI donde figura el valor catastral.
Alquiler de larga duración a un inquilino que vive en la viviendaHasta el 31 de diciembre de 2027, la actualización anual se limita al 2 % salvo que las partes pacten otra cifra, y es cero si la renta supera el tope del índice de referencia. El inquilino que haya pagado puntualmente los últimos ocho meses puede exigir hasta dos años más si la prórroga obligatoria o tácita termina antes del 31 de diciembre de 2028. Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato corren a cargo del arrendador desde 2023. El decreto añade que tributos como el IBI ya no pueden repercutirse al inquilino.Contratos vigentes el 8 de octubre de 2026No cambia la forma de declarar los rendimientos del alquiler. Una prórroga exigida mantiene los ingresos por alquiler.Antes del próximo aniversario, revise la cláusula de actualización y después la fecha en que termina la prórroga obligatoria.

Por qué la regla del alquiler temporal es la que más afecta al no residente

Muchos propietarios no residentes alquilan su vivienda en España unos meses a personas que no son turistas: visitantes de invierno, teletrabajadores, estudiantes o empleados desplazados. Hasta el 7 de octubre, estos alquileres solían firmarse como contratos de temporada, fuera del régimen protegido de la vivienda habitual. El decreto cierra esa zona gris. Una estancia de más de 31 días es ahora un arrendamiento de vivienda habitual o un arrendamiento de vivienda temporal justificado por la ausencia temporal del inquilino de su vivienda habitual. En nuestra opinión, el riesgo no está en su Modelo 210, porque los rendimientos se declaran igual. El riesgo es perder el control del calendario: un contrato recalificado puede inmovilizar la vivienda cinco años o más.

Cómo es una causa que se sostiene

El decreto no enumera las causas admitidas. Exige que la causa conste expresamente en el contrato y que sea real y acreditable, y es el arrendador quien debe probarla. Nuestra regla práctica: escriba el motivo concreto y cuándo termina, y guarde un documento que muestre que la vivienda habitual del inquilino está en otro lugar y por qué está fuera. Puede ser una carta de empleo o de desplazamiento, una matrícula universitaria, un calendario de tratamiento médico o un certificado de residencia en el extranjero. El texto tampoco dice nada de las vacaciones, ni a favor ni en contra. En nuestra lectura, una estancia de puro ocio es la causa más débil, porque la definición gira en torno a una necesidad de vivienda creada por una ausencia justificada de la vivienda habitual. Si cuenta con estancias largas de invierno, pida asesoramiento local antes de la próxima temporada. Las comunidades autónomas también pueden aplicar sus propias normas, por ejemplo Cataluña.

Contratos firmados antes del 8 de octubre

Los contratos de temporada y temporales firmados antes de la entrada en vigor del decreto mantienen las reglas vigentes al firmarse hasta la fecha de fin pactada. Después terminan, sin prórroga. Un contrato temporal renovado queda sujeto a las nuevas reglas. No prorrogue un antiguo contrato de temporada con un simple anexo dando por hecho que siguen aplicándose las reglas anteriores.

Renta imputada: 2026 sin cambios, 2027 distinta

La renta imputada de los no residentes sigue la regla de imputación del IRPF (artículo 24.5 del TRLIRNR). El decreto extiende a 2026 el 1,1 % para los municipios con valores catastrales revisados a partir de 2012, así que la declaración de 2026 funciona como antes. Desde 2027, el decreto sustituye la regla del 1,1 % / 2 % por una escala progresiva basada en los valores catastrales y añade un mínimo para los alquileres a familiares. Los tramos son 1,1 % hasta 100.000 €, 1,5 % de 100.000 € a 500.000 €, 2 % de 500.000 € a 1.000.000 € y 3 % a partir de ahí. La AEAT todavía no ha publicado cómo se aplican ambas reglas a los no residentes, que presentan una declaración por cada inmueble. Los ejemplos siguientes son estimaciones nuestras, suponiendo que la escala se aplica a la suma de los inmuebles españoles no alquilados del propietario. Para un único titular de un solo inmueble, sin alquilar durante el año: un valor catastral de 80.000 € en un municipio cuyos valores se revisaron por última vez antes de 2012 da una base imputada de 1.600 € en 2026 (2 %) y de 880 € en 2027 (1,1 %). Un valor revisado de 300.000 € da 3.300 € en 2026 (1,1 %) y 4.100 € en 2027 (1.100 € + 1,5 % × 200.000 €). Hasta que la AEAT confirme el método, Modelo 210 Desk no muestra ninguna estimación de la renta imputada de 2027 ni vende paquetes para ella.

¿Sobrevivirá el decreto?

El Congreso debe convalidar o derogar un real decreto-ley en los 30 días siguientes a su promulgación (artículo 86 de la Constitución). El Congreso rechazó una versión anterior de estas medidas de vivienda el 2 de octubre de 2026. Las Cortes se han disuelto para las elecciones generales del 29 de noviembre de 2026, así que la votación corresponde a la Diputación Permanente del Congreso. Hasta esa votación, el decreto se aplica. Aunque se convalide, algunos juristas sostienen que volver a aprobar un decreto rechazado podría recurrirse. Nuestro consejo: cumpla ya en todo contrato que firme. Una causa escrita y documentada cuesta poco aunque el decreto decaiga. No tome decisiones irreversibles solo por las medidas fiscales, como vender o cambiar la forma de alquilar, antes de la votación.

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Preguntas frecuentes

¿Puedo seguir alquilando mi vivienda en España unos meses?

Sí, si el contrato recoge una causa real y acreditable por la que el inquilino está temporalmente fuera de su vivienda habitual. La estancia debe durar más de 31 días y, como regla general, no más de 12 meses.

¿Cambia la forma de declarar los rendimientos del alquiler en el Modelo 210?

No. Los rendimientos se declaran igual. Para los rendimientos devengados desde 2026 con cuota a ingresar, el plazo es del 1 al 20 de abril del año siguiente.

¿Cambia el decreto los tipos del IRNR?

No. No modifica el 19 % (UE/EEE) ni el 24 % (resto de países) de los no residentes.

¿Cuándo se actualizará esta página?

Después de la votación de convalidación, y de nuevo cuando la AEAT publique criterios sobre los cambios de IVA en estancias cortas y sobre la escala de renta imputada de 2027 para no residentes.

Fuentes oficiales revisadas

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