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Revu 12 octobre 2026

Décret logement espagnol d'octobre 2026 : ce qui change

Depuis le 8 octobre 2026, une location de quelques mois en Espagne n'est un bail temporaire que si le contrat indique une raison réelle et prouvable pour laquelle le locataire vit hors de son logement habituel. La preuve incombe au bailleur. À défaut, le contrat est traité comme un bail d'habitation classique dès sa signature. Pour un propriétaire non-résident qui loue quelques mois, c'est le premier changement qu'il rencontrera. Les changements fiscaux viennent ensuite : fin de l'exonération de TVA pour les séjours de 30 nuits ou moins au 1er décembre 2026, puis nouveau barème du revenu imputé à partir de 2027. Le décret doit encore être validé par le Congrès.

En bref

  • - Un contrat signé avant le 8 octobre garde ses anciennes règles jusqu'à la date de fin prévue, mais ne peut pas être prolongé. Un renouvellement relève des nouvelles règles.
  • - Pour une résidence secondaire vide, rien ne change sur le Modelo 210 de 2026. Le revenu imputé de 2027 passe à un barème progressif.
  • - Si vous louez pour des séjours de 30 nuits ou moins, le décret supprime l'exonération de TVA au 1er décembre 2026 et applique le taux réduit. L'AEAT n'a pas encore publié son mode d'application, et ce cas sort du périmètre de Modelo 210 Desk : consultez un gestor avant cette date.
  • - Le Congrès n'a pas encore validé le décret. Cette page sera mise à jour après le vote.

Ce qui change selon l'usage du logement

Votre situationCe qui changeÀ partir deEffet sur le Modelo 210À faire maintenant
Location de quelques mois (plus de 31 jours)Le contrat doit indiquer la raison réelle et prouvable pour laquelle le locataire vit hors de son logement habituel, et la preuve incombe au bailleur. À défaut, le contrat devient un bail d'habitation classique dès sa signature. C'est aussi le cas dès le premier contrat si un séjour dépasse 12 mois sans justification, ou si plus de deux contrats temporaires se suivent avec le même locataire. La garantie supplémentaire est plafonnée à un mois de loyer. Le locataire peut partir après un mois avec un préavis de 10 jours. Entre deux contrats temporaires successifs pour le même logement, le loyer ne peut pas augmenter plus que l'indice IRAV. Les demandes de réparation appellent une réponse sous 5 jours ouvrés.Contrats signés ou renouvelés à partir du 8 octobre 2026Les revenus locatifs se déclarent toujours de la même façon. Un contrat requalifié peut durer cinq ans et continue de produire des revenus locatifs.Avant de signer ou de renouveler, écrivez la cause dans le contrat et gardez-en la preuve au dossier. À la sortie, signez un état des lieux : sans lui, le logement est présumé rendu en bon état.
Location pour des séjours de 30 nuits ou moinsÀ partir du 1er décembre 2026, le décret supprime l'exonération de TVA des logements meublés loués 30 nuits ou moins au même occupant et applique le taux réduit de TVA, aujourd'hui 10 %. La seule exception vise la résidence habituelle du bailleur, ce qui ne couvre presque jamais un non-résident. L'AEAT a annoncé le changement le 7 octobre 2026, mais n'a pas encore dit comment elle l'appliquera, par exemple pour l'immatriculation et la facturation d'un propriétaire non-résident. En zone tendue, les communes peuvent ajouter une surtaxe IBI sur les logements touristiques enregistrés : jusqu'à 50 %, 100 % pour les propriétaires de deux logements ou plus et 150 % à partir de quatre.TVA : 1er décembre 2026 selon le texte du décret. IBI : seulement une fois l'ordonnance municipale adoptée, donc 2027 au plus tôt.Les revenus se déclarent toujours sur le Modelo 210, mais ce cas sort du périmètre de Modelo 210 Desk : une location touristique exploitée comme une activité est exclue.Avant le 1er décembre, demandez à un gestor si la TVA s'applique à vos séjours, et comment fonctionneraient l'immatriculation et la facturation.
Résidence secondaire non louéePour 2026, le taux de 1,1 % s'applique toujours lorsque les valeurs cadastrales ont été révisées à partir de 2012. À partir de 2027, le décret remplace la règle 1,1 % / 2 % par un barème appliqué à la somme des valeurs cadastrales : 1,1 % jusqu'à 100 000 €, 1,5 % sur les 400 000 € suivants, 2 % sur les 500 000 € suivants et 3 % au-delà de 1 000 000 €. L'AEAT n'a pas encore publié son application aux non-résidents. En zone tendue, une commune peut désormais majorer l'IBI jusqu'à 50 % pour un seul logement vide depuis plus de deux ans sans raison justifiée. Une résidence secondaire est une raison justifiée, sauf si elle est restée vide sans interruption plus de quatre ans.Années fiscales 2026 et 2027La déclaration 2026, déposée entre le 1er avril et le 31 décembre 2027, suit la même méthode qu'avant. Pour la déclaration 2027, déposée en 2028, la base peut changer, et l'AEAT n'a pas encore confirmé comment le barème s'applique aux non-résidents.Rien à faire pour 2026. Gardez l'avis d'IBI qui indique votre valeur cadastrale.
Location longue à un locataire qui y vitJusqu'au 31 décembre 2027, la révision annuelle est plafonnée à 2 %, sauf accord des parties sur un autre montant. Elle est nulle si le loyer dépasse le plafond de l'indice de référence. Un locataire qui a payé sans retard les huit derniers mois peut exiger jusqu'à deux ans de plus lorsque la prorogation obligatoire ou tacite se termine avant le 31 décembre 2028. Les frais d'agence et de contrat sont à la charge du bailleur depuis 2023. Le décret ajoute que les impôts comme l'IBI ne peuvent plus être répercutés sur le locataire.Contrats en cours au 8 octobre 2026Aucun changement dans la déclaration des revenus locatifs. Une prorogation imposée prolonge les revenus locatifs.Avant le prochain anniversaire du bail, vérifiez la clause de révision, puis la date de fin de la durée obligatoire.

Pourquoi la règle du bail temporaire compte le plus pour un non-résident

Beaucoup de propriétaires non-résidents louent leur logement espagnol quelques mois à des personnes qui ne sont pas des touristes : hivernants, télétravailleurs, étudiants, salariés en mission. Jusqu'au 7 octobre, ces locations étaient souvent signées comme contrats saisonniers, hors du régime protecteur du bail d'habitation. Le décret ferme cette zone grise. Un séjour de plus de 31 jours est désormais soit un bail d'habitation classique, soit un bail temporaire justifié par l'absence temporaire du locataire de son logement habituel. À notre avis, le risque ne porte pas sur votre Modelo 210, car les revenus locatifs se déclarent de la même façon. Le risque, c'est de perdre la maîtrise de votre calendrier : un contrat requalifié peut immobiliser le logement cinq ans ou plus.

À quoi ressemble une cause utilisable

Le décret ne dresse pas la liste des causes acceptées. Il exige que la cause soit écrite expressément dans le contrat, qu'elle soit réelle et prouvable, et c'est au bailleur de la prouver. Notre règle de travail : écrivez la raison précise et sa date de fin, puis gardez un document qui montre que le logement habituel du locataire est ailleurs et pourquoi il s'en absente. Ce peut être un contrat de travail ou une lettre de détachement, une inscription universitaire, un calendrier de soins médicaux ou une preuve de résidence à l'étranger. Le texte ne dit rien des vacances, ni pour ni contre. Selon notre lecture, un séjour de pur loisir est la cause la plus fragile, car la définition vise un besoin de logement né d'une absence justifiée du logement habituel. Si vous comptez sur de longs séjours d'hiver, demandez un conseil local avant la prochaine saison. Les régions peuvent aussi appliquer leurs propres règles, la Catalogne par exemple.

Contrats signés avant le 8 octobre

Les contrats saisonniers et temporaires signés avant l'entrée en vigueur du décret gardent les règles applicables à leur signature, jusqu'à la date de fin prévue au contrat. Ils prennent alors fin, sans prolongation. Un contrat temporaire renouvelé relève des nouvelles règles. Ne prolongez pas un ancien contrat saisonnier par un simple avenant en supposant que les anciennes règles s'appliquent encore.

Revenu imputé : 2026 inchangé, 2027 différent

Le revenu imputé des non-résidents suit la règle d'imputation de l'IRPF (article 24.5 du TRLIRNR). Le décret prolonge le taux de 1,1 % pour 2026 dans les communes dont les valeurs cadastrales ont été révisées à partir de 2012 : la déclaration 2026 fonctionne donc comme avant. À partir de 2027, le décret remplace la règle 1,1 % / 2 % par un barème progressif fondé sur les valeurs cadastrales, et ajoute un plancher pour les locations à un proche. Les tranches sont de 1,1 % jusqu'à 100 000 €, 1,5 % de 100 000 € à 500 000 €, 2 % de 500 000 € à 1 000 000 € et 3 % au-delà. L'AEAT n'a pas encore publié comment l'une et l'autre règle s'appliquent aux non-résidents, qui déposent une déclaration par bien. Les exemples suivants sont nos estimations, en supposant que le barème s'applique à la somme des biens espagnols non loués du propriétaire. Pour un propriétaire unique d'un seul bien, non loué dans l'année : une valeur cadastrale de 80 000 € dans une commune dont les valeurs ont été révisées pour la dernière fois avant 2012 donne une base imputée de 1 600 € pour 2026 (2 %) et de 880 € pour 2027 (1,1 %). Une valeur révisée de 300 000 € donne 3 300 € pour 2026 (1,1 %) et 4 100 € pour 2027 (1 100 € + 1,5 % × 200 000 €). Tant que l'AEAT n'a pas confirmé la méthode, Modelo 210 Desk n'affiche aucune estimation du revenu imputé 2027 et ne vend pas de dossier pour ce revenu.

Le décret va-t-il tenir ?

Le Congrès doit valider ou abroger un décret-loi dans les 30 jours suivant sa promulgation (Constitution espagnole, article 86). Le 2 octobre 2026, le Congrès a rejeté une version antérieure de ces mesures logement. Le Parlement a depuis été dissous pour les élections générales du 29 novembre 2026 : le vote revient donc à la Diputación Permanente du Congrès. D'ici ce vote, le décret s'applique. Même validé, certains avocats estiment que la réadoption d'un décret rejeté pourrait être contestée. Notre conseil : appliquez-le dès maintenant à tout contrat que vous signez. Une cause écrite et documentée coûte peu, même si le décret tombe. Avant le vote, ne prenez pas de décision irréversible sur la seule base des mesures fiscales, comme vendre ou changer votre mode de location.

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Questions fréquentes

Puis-je encore louer mon logement espagnol quelques mois ?

Oui, si le contrat indique une raison réelle et prouvable pour laquelle le locataire est temporairement hors de son logement habituel. Le séjour doit durer plus de 31 jours et, en règle générale, pas plus de 12 mois.

Cela change-t-il la déclaration des revenus locatifs sur le Modelo 210 ?

Non. Les revenus locatifs se déclarent de la même façon. Pour les revenus locatifs générés à partir de 2026 avec un impôt à payer, la période de dépôt va du 1er au 20 avril de l'année suivante.

Le décret change-t-il les taux d'imposition des non-résidents ?

Non. Il ne modifie pas les taux de 19 % (UE/EEE) et de 24 % (autres pays) applicables aux non-résidents.

Quand cette page sera-t-elle mise à jour ?

Après le vote de validation au Congrès, puis quand l'AEAT publiera sa doctrine sur les changements de TVA pour les séjours courts et sur le barème 2027 du revenu imputé des non-résidents.

Sources officielles revues

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